Innhold

• Fremgangsmåte
• Samfunnsspørsmål og svar
• Tips
• Forslag om pant
• Advarsler

Har du noen gang tenkt på å "bruke andre menneskers penger: OPM" slik at du kan kjøpe en bedrift og gjenoppfinne en bedrift / eller eiendom, og også innsett at kunder og leiere betale for det hele for deg hvis strukturert slik. Kjøp en bedrift med ingen eller svært lite av dine egne penger. Denne artikkelen kan forbløffe deg når du ser kraften og mulig enkelhet utnytte bedriftens eierskap - for eksempel ved å finne en motivert selger som vil ta lite eller ingenting ned og foreta eierfinansiering (og føre pant) på virksomheten og eiendommene, for eksempel. Følgende er forslag basert på noen U.S.A.-prosesser, og er en oversikt over hvordan det kan fungere, og noen hensyn til en slik mulighet til å lykkes vil omfatte å finne ut hva som er gjeldende gjeldende lover og regler som du må overholde i ditt område i din lands jurisdiksjoner og lokale domstoler og lover - som sannsynligvis er ganske forskjellige fra sted til sted.

Fremgangsmåte

1. 

   Les bøker og artikler om å bruke andres penger til å utnytte en bedrift, e-handel, iMarketing / publisering eller eiendom, for eksempel: Barry Lenson Daglig leder ved Trump University skrev: "... i en verden av eiendomsinvesteringer, der det er mulig å bruke gearing i alle slags forskjellige situasjoner, kan det være en veldig smart ting å gjøre."Du står på skuldrene til den forrige generasjonen i noen virksomheter eller familier.
   • Trump U. forteller en historie om "Ben" som gikk til en venn og sa noe som: "Hvis du låner meg $ 40 000 dollar for å betale et forskudd på et hus og renovere det, vil jeg håndtere alle detaljene for deg (og diskutert hvordan de ville dele kostnadene og fortjenesten). "
     • Vel, det indikerer at han fant en eiendom, forhandlet og kjøpte, hadde tilsyn med renoveringen og solgte den slik at de delte et overskudd etter at kostnadene var betalt, og tjente rundt $ 35.000 hver på deres første joint venture. De gjorde en annen avtale, så gikk Ben ut på egenhånd. Det gjør det ikke nevne hvor lang tid det tok.

2. 

   
   
   Definere gearing: bruk av kreditt for å øke ens spekulative kapasitet Merriam-Webster Online Dictionary

3. 

   
   
   Kjøp virksomheten eller eiendommen i ditt navn eller firmanavn. Sørge for at:
   • Du får en god avtale (betaler mindre enn markedsverdien, slik den ser ut) på et stabilt eller forbedrende / eller overgangssted (edgy, men flaks kan gå begge veier (?); Det avhenger sannsynligvis ikke bare av deg eller avhenger av beveger seg raskere enn andre osv. - forsiktighet / advarsel).

4. 

   Oppnå fortjeneste på kjøpstidspunktet (dvs. full av potensial, eller ikke) av hvordan du kjøper, med hvilke planer og kreativitet. Slik at det er potensial for å øke verdien ganske betydelig ved å ordne opp, med reparasjoner eller mer omfattende ombygging, gjenoppfinne produktet eller markedet - kle seg med noen rimelige forbedringer, eller at dyrere kan / vil øke verdien ganske bra.

5. 

   Visualiser at kundene og / eller leietakerne dine betaler for avtalen for deg - du trenger derfor lite penger for å eie virksomheten eller eiendommen din. Vurder å holde kjøpet slik at bedriftens inntekt eller husleie lønner det deg i løpet av tiden.

6. 

   Gjør et sterkt overskudd mulig, og gjør det for å lykkes. Ser du at når du eier en bedrift eller en utleiebolig, må du tjene en "positiv kontantstrøm" (kall det et overskudd) for å ha virksomheten betale for seg selv, eller mislykkes, blir byttedyr til mangel på av egenkapital og takknemlighet, eller ikke følges av deg eller de avhengig av.
   • Hvis du gjør ikke få en positiv kontantstrøm, betydelig fortjeneste, du kan fortsatt være i virksomhet hvis årsaken til at det ikke er "god fortjeneste" kalles "tap på papir", dvs. etter at alle utgiftene til virksomheten er betalt og avskrivninger er beregnet på utstyr, forbedringer og inventar er du fortsatt i stand til å eksistere, vel eller ikke så godt, dvs.: "kjærlig", spise bønner og ris, bo i et bakrom eller loft.

7. 

   Vær realistisk, men ikke lammet av negativitet eller overdreven bekymring. Innse det uten god fortjeneste: da er det en grusom risiko for deg, selgeren og / eller långiveren (det er derfor konvensjonell finansiering for en uerfaren eier er vanskelig eller til og med umulig). Så da blir en motivert selger svært ønskelig for å gi deg den beste posisjonen til å tjene penger.
   • Du vil sannsynligvis ikke ha nok driftskapital til å investere i nytt utstyr, forbedringer og utvide selskapet - med mindre kundene betaler et heftig beløp på forhånd, forskuddsbetaling eller slikt.
   • I leie (leiekontrakter) mottar du sikkerhetsinnskudd og litt leie betalt på forhånd av nye leietakere, men du må ofte betale tilbake alt dette inkludert sikkerhetsinnskudd hvis leietakere har opprettholdt eiendommen bortsett fra vanlig slitasje, og de forlater den ren.

8. 

   Sammenlign denne utnyttelsesideen med å utstede aksjer i en markedsøkonomi basert på aksjemarkeder der aksjeinvestorene "betale for virksomheten"for selskapet og vanlige aksjeinvestorer har ikke noe eierskap i selskapet som sådan, men må selge aksjen til andre investorer.
   • I dette tilfellet betales selger eller utlåner av midler mottatt fra vanlige folk som dine kunder og / eller leietakere som "ligner på aksjeinvestorer" uten eierrettigheter ettersom penger betales til deg og du betaler selgeren.

9. 

   Innse at du kan miste det hele - som alle investorer når du investerer tid og penger i en bedrift eller eiendom; du kan tape på virksomheten eller eiendomsinvesteringen - og selgere kan ta tilbake virksomheten, eller investorer som utestenger eiendommen din, hvis du ikke kan betale forpliktelsen din og ikke har tilstrekkelige driftsmidler.

10. 

    Utsted aksjer, kanskje når ideen din er utviklet, når virksomheten din lykkes, kan du, utlåner og selger tjene på og betale lån ved å utstede, selge aksjer, dvs. "selger papir".
    • Så kundene og leietakerne dine er pålitelige og ber om å betale deg, er så veldig viktig, akkurat som aksjeinvestorer som kjøper emisjoner av aksjer til en god pris for det aksjemarkedet, er nødvendig for det utstedende selskapet.

11. 

    Innse at hvis din leverede virksomhet er å være en "utleier", kan du utvikle dette til enten:
    1. En eiendomstype "virksomhet", med flere eiendommer, og administrerer utleie; eller,
    2. Forbli som en "amatør, individ" med en liten investering i eiendom, og da er det kanskje ikke en virksomhet som sådan, men mer som en "hobby", en sidelinje.

12. 

    Finansiering gjennom selger, eierfinansiering, er en sannsynlig måte å utnytte, noe som vil bety at eieren selger en bedrift eller eiendom til deg og finansierer det for deg med en forskuddsbetaling og en månedlig betaling - eksempler:
    • Eieren er pensjonist og flytter til aldershjemmet eller en gård og ønsker en månedlig inntekt, og lite eller ingen ansvar for administrasjon og opprettholdelse (for selgeren).
    • Eieren flytter til et annet fylke, delstat eller provins.

13. 

    Finn konvensjonell eller investorfinansiering, og så lån pengene dine fra en finansinstitusjon hvis du kan betale en stor forskuddsbetaling.
    • Kanskje du får et kredittforetak til å finansiere og sette vilkårene du må godta på eiendommen.
    • Langsiktig finansiering gjøres ikke ofte av banker. Banker er vanligvis ikke kredittforetak.
    • Du kan kanskje finne en partner å investere med deg, hvis du for eksempel finner noen som vil eie en del av selskapet. Partnere som investorer er ofte villige til å finansiere slike avtaler for nye uerfarne eiere.

14. 

    Sjekk forbrukerlovene, hvis du kjøper "personlig eiendom" som vil bli forretningsmateriell som individ, som eier - ikke som et selskap - kan du ha forbrukerrettigheter som beskytter deg i noen stater eller land i 72 timer i en slik periode. tid, som forbrukerbeskyttelse, for å variere varer raskt (uten å utsette).
    • Dette kan avhenge av hvordan papirarbeidet eller kontrakten er skrevet, hvis det selges samlet som en bedrift (som en "pakke") eller i stykker som enkeltvarer.

15. 

    Få en presis liste over alt materiale, lagervarer, møbler og / eller utstyr som går til deg som en del av virksomheten - ellers kan du ha problemer med å vite hva du kjøper eller har kjøpt.

16. 

    Vet at inventar festet til eiendommen er en del av eiendommen i mange land, men fritt utstyr kan fjernes, og du kan bli overrasket over hva du trodde var en del av avtalen i motsetning til hva som er og ikke blir gitt til deg av den tidligere eieren / panteretten.

17. 

    Sørg for å få selgeren til å gi deg en "garantiråd", eller hva det enn er skjøte kalles i ditt område, hvis eiendomsleie er involvert.
    • Garantiretten betyr generelt at selgeren garanterer (garanterer) å ha rett til å overføre eiendomsretten til eiendommen. Merriam Webster Online Dictionary garantibrev
    • Selger vil noen ganger betale for garantiråd, juridisk arbeid og også eier finansiere det for deg, hvis de er motiverte og du virker som en god risiko og imponerer dem som en god arbeider og en god leder.

18. 

    Registrer skjøtet umiddelbart og få verifisert juridisk arbeid som en del av avtalen ved hjelp av advokaten eller et tittelselskap, hvis eiendom er involvert.
    • Det er tittelselskaper i USA som spesialiserer seg på å få skjøte og titteloppgaver riktig laget og klare for lukking, klare til å signere partene for at tittelen til fast eiendom skal overføres til den nye eieren (deg selv).

19. 

    Ta eiendommen i besittelse, ettersom du ikke må la leietakere fortsette å bo der uten å betale deg, heller ikke betale til den gamle eieren, og heller ikke la en annen operatør beholde virksomheten eller eiendommen, og ikke engang ha selgeren til å forbli i besittelse av virksomheten eller eiendom.
    • Selgeren kan bli midlertidig ansatt i "ditt firma" (konsulent) og trene deg, hvis det er en del av avtalen. Det er selvfølgelig risikabelt. Du kan bli bossed rundt, og det kan vise seg å være som en svindel hvis selgeren "henger der inne."

20. 

    Sjekk lovene i ditt bestemte land eller stat for å finne ut om eiendomsforsikring gjennom tittelselskapet. Tittelselskaper sørger for at eiendommen er under (eller bringes i stand til) "klar tittel", slik at alle panterett blir betalt ved avslutningen, inkludert tilbakebetaling av skatt.
    • Krev tittelforsikring for å være en del av den avsluttende (bestått tittel) for å dekke risikoen for at eiendomsmeglingstittelen kan være dårlig, dvs. hvis:
    • Selger hadde ikke tittel eller klar tittel på grunn av utilfredsstillende (uavklarte) panterett til långivere eller skattemyndigheter osv .; eller
    • En feil eller til og med en svindel (feil fremstilling) var for eksempel involvert.

21. 

    Få akutt tinglyst garantirett registrert og registrert i ditt navn og legg på fylkesavgiftsrullene for å være sikker på at du blir korrekt vist som den juridiske eieren. Registrer virksomheten i ditt navn som en person ved fylkeshushuset, eller lisens og registrer et firmanavn på statsnivå; sjekk lovene i ditt land.
    • Det kan hende du må ha forskjellige lisenser, betale avgifter og skatter som eier av noen slags virksomhet, for å lovlig drive eller innkreve skatt osv. Selvfølgelig har noen virksomheter, for eksempel restauranter, flere ting å forholde seg til på grunn av statlige og lokale helsedepartementets lover og forskrifter.

22. 

    La advokaten din sjekke kontrakter, finansiering (panterett) og eventuell eiendomsskjøte for standard og ønskede pakter (de riktige juridiske avtaler) og unngå noen uvanlig avtale: Den ene er retten til å betale tidlig med eller uten straff, ellers kan eierfinansieringen ha lagt inn Nei tidlig avkastning for å sikre pensjonsinntektstrømmen til selgeren, binde hendene!
    • Forsiktig: restriksjoner som er lagt på fast eiendom ved pakter i skjøtet, kan begrense hvordan og formålet som landet og forbedringene kan brukes til, uavhengig av regulering. Kontrakten kan kaste ut bruksområder som er lovlige, men ikke tillatt i kontrakten!

23. 

    Få eventuelle forretningslisenser som kreves for en bedrift, og ta kontakt med staten for å bli satt opp for å samle inn og betale omsetningsavgift hvis detaljhandel er involvert, og finn ut om forretningsskatt som kan være mer krevende (som å estimere inntekt og betale kvartalsavgift osv. .).
    • Forlag og generelle kommersielle trykkfirmaer er også en slags virksomhet og religioner som ikke er lisensiert i henhold til USAs og amerikanske stats lover på grunn av den amerikanske lov om rettigheter som sier at kongressen skal gjøre Nei lov som begrenser pressefriheten eller religionen. Dette er en viktig sak å vurdere. Noen personer oppretter en eller begge sammen for å gjøre hva som helst uten lisens, men likevel tildeler domstoler og lover et visst ansvar og beskyttelse av publikum, dvs. mot svindel eller andre forbrytelser.

24. 

    Vær oppmerksom på mulige husbøtter som kan "eie eiendom" ved å ha fått lov til å ha ugunstig besittelse av tidligere eiere, for foreldelsesfristen. Høres galt ut, men besittelse er en stor del av eierskapet over tid etter at inntrenger eller misligholdende er kjent, men får bli; lover varierer fra stat til stat.

Samfunnsspørsmål og svar

Tips

• Noen forretnings- og regnskapslærere og investeringsrådgivere kan noen ganger hjelpe studenter eller kunder til å forstå hvordan de kan bruke innflytelse til å kjøpe en bedrift eller leie:
• Enkeltpersonforetak (ikke innlemmet) håndteres vanligvis i USA ved å registrere seg i fylkets tinghus som "dba - gjøre forretninger som" ______________ Company "(firmanavn), men det er ikke" Ltd ", dvs. ikke begrenset ansvar. Du kan miste den andre eiendommen din, inkludert skjorten din for ubetalte skatter, eller har panterett på all eiendommen din i en søksmål for å ikke betale gjelden din, avhengig av lover og kontraktsvilkårene du skrev under.
• "A gentleman's (?) Deal" - kan være verdt omtrent like mye som papiret det ikke er skrevet på - med en muntlig, muntlig kontrakt og et håndtrykk - er også ikke kan håndheves for beløp som er større enn noen få tusen dollar, og bare for det beløpet som kan håndheves i lavere, fredsrett eller kommunale domstoler, avhengig av lovene i ditt område. Og generelt håndhever ingen domstoler muntlige avtaler av noe slag over et visst beløp.
• Det anbefales å tegne forsikring, eller være obligert hvis det gjelder, og å bli innlemmet for å ha begrenset ansvar, men det koster penger hvis dette er en veldig liten bedrift og / eller liten fast eiendom, og du har lite eller ingen penger eller annen eiendom av noe slag å tape.
• Unngå andre panterett for lånte penger med pant i "din andre sikkerhet (sekundær sikkerhet)."
• Med bare pant i "eiendommen som kjøpes (primær sikkerhet)."
• Visualiser et løp til fylkets tinghus for å registrere skjøtet eller forretningskjøpet. Den som er den første som "registrerer" skjøtet av fast eiendom, er "eieren."
  • I tilfelle av bedrageri en selger av eiendom kan muligens selge til to eller flere forskjellige kjøpere samme dag, og da er det ikke den som først betalte som er eier, men i stedet er det den som får skjøtet først registrert ved tinghuset som er den nye eieren lovlig.
• I USA er "uformelle, verbale, uskrevne avtaler" for eiendom ikke håndhevbar. Lov krever at eiendomsleie og salg skal være skriftlig.
• Hvis du har tenkt å selge virksomheten eller eiendommen, bør du vurdere å holde hver eiendom i den juridiske perioden som kan være to år (sjekk staten og nasjonale skatteregler om "forhandlere" for virksomhet og eiendom) for å unngå å bli ansett som forhandler, og deretter ikke lenger være underlagt lovene og forskriftene til en person, amatørselger med sidelinje eller hobby for å investere i, holde og selge slike ting.
  • For eksempel kan eieren selge en bil eller lastebil, men du vil være pålagt å være en billisensiert forhandler og følge lovene for forhandlere hvis du gjentatte ganger kjøper og selger biler.

Forslag om pant

• Vanligvis vil bare forbedret land (med næringsbygg, hus eller leiligheter) betale for seg selv.
• Definer panterett (er) (fra engelsk-fransk, "loyen bond" for å binde) - 1: et gebyr som legges på fast eller personlig eiendom for å dekke gjeld ELLER plikt som vanligvis oppstår ved lov, 2: sikkerhetsinteressen skapt av et pantelån
• Sørg for å undersøke for å forstå om panteretten for å forstå hvordan det er ment å begrense eierens (e) rett til å selge og forhindre passerer god tittel uten først eller samtidig betale av slike panterett på fast eiendom (inkludert andre eller tredje panterett eller forbedringer og inventar, etc.);
  • Kjøperen (ny eier) er vanligvis lovmessig eller kontraktmessig pålagt å vedlikeholde og reparere alle eiendommer som er kjøpt, inkludert generelle inventar, ettersom de er en del av eiendommen, som alle reelle forbedringer (bygning, innkjørsel osv.)
    • Vær forsiktig med hvordan du feste din personlige eiendom og utstyr til bygningen, for eksempel til rørleggerarbeid eller verktøy, eller du kan lovlig miste det til panterettene hvis eiendomsretten var utelukket - men ikke hvis den bare er koblet til med slanger, eller plugget inn som elektriske / elektroniske gjenstander. Fast gjenstand (inventar) betyr at en gjenstand som er knyttet til fast eiendom blir en del av fast eiendom og / eller en del av forbedringene av eiendom, og ikke skal fjernes og skal vedlikeholdes for å beskytte panterett:
  • Panterett til billån - plassert på eiendom i USA - er en sikkerhetsinteresse som beskytter rettighetene til en skyldte penger, men den som skylder pengene kan eie kjøretøyet til det tas tilbake av panteretten, men ikke lovlig selge eiendelen til kjøretøyet før panteretten er fjernet ;
  • Mekanikkpanterett - inkluderer, i henhold til loven, at en bil og kanskje annen eiendom i et kjøretøy kan oppbevares til tauing, lagring og arbeidsprisen betales i sin helhet eller som avtalt mellom partene;

Advarsler

• Den første parten (den opprinnelige selgeren) kan ta virksomheten tilbake fra mellommannen din, og du kan være "utenfor døren", eller kanskje selgeren vil sette deg i stedet for den andre parten som misligholder, men du kan være prisgitt siden du ikke var direkte kontrakt med dem.
• Rå land er en spesialitet som bør unngås med mindre du kjenner til og forstår utvikling, oppdeling og salg av land. Rått land produserer vanligvis ingen inntekt, men har skatter, forsikringer og andre kostnader for å gjøre forbedringer, vedlikehold (slått osv.) Lovlige og andre kostnader for å utvikle det.
• Du som en tredjepart i "vikle rundt finansiering" er i en situasjon der andre parti som solgte til deg, kan til og med dø eller bli arbeidsufør - så hold tett kontakt hvis mulig for å være sikker på at selgeren din har god helse og har god kapasitet til å håndtere virksomheten, dvs. ikke hatt hjerneslag eller andre helsemessige eller økonomiske problemer.
• Det kan være perioder med økonomisk optimisme og overdreven bruk av gearing, over gearing. For eksempel inkluderte subprime-krisen finansiering av boliger med liten eller ingen forskuddsbetaling, i håp om at prisen på eiendelene (eiendommen i dette tilfellet) vil øke, og til og med over leverede avtaler kan refinansieres eller selges med fortjeneste.
• Noen kan sammenligne det med en "ordning" av en pyramide, men det er sannsynligvis lovlig så lenge det hele er skriftlig og registrert på tinghuset.
• Noen avtaler er tredjepart transaksjoner kalt "wrap around finansiering" der selgeren fortsatt kjøper det han selger til deg (videreselger det). Dette kan være veldig bra og lovlig i eiendom eller i en virksomhet der du betaler selgeren din, og deretter betaler selgeren sin opprinnelige selger.
  • En avtale om risiko er risikabelt. Du må stole på at selgeren betaler den opprinnelige eieren. Du kan være i stand til å stole på dem i et slikt tilfelle fordi de mister sin månedlige inntekt og mister egenkapitalen og interessen for eiendommen hvis de ikke betalte den første parten.
  • Det kan være veldig praktisk, hvis du investerer lite i virksomheten bortsett fra tid og energi, hvis du kunne ikke har råd til å kjøpe virksomheten eller eiendommen uten denne ordningen.
  • Det er også mulig at du senere kan kjøpe selgeren din og betale direkte til den opprinnelige selgeren eller få finansiering. Det er en tanke å vurdere og en grunn til å gjøre et godt inntrykk til første og andre parter i den originale avtalen du pakket rundt.