Innhold

• Fremgangsmåte
• Samfunnsspørsmål og svar
• Advarsler

Andre seksjoner

Når en totalentreprenør ansetter noen andre til å utføre deler av arbeidet han var kontrakt på, blir vedkommende en underleverandør. Underleverandøren svarer til hovedentreprenøren i stedet for direkte til eiendomseieren eller personen som hyret totalentreprenøren. Kontrakten mellom underentreprenøren og totalentreprenøren fastslår alle aspekter av avtalen deres, inkludert omfanget av arbeidet underleverandøren vil gjøre, som vil gi materiale til ham for å fullføre arbeidet, hvor mye han får betalt, og hvor lenge det vil ta for å fullføre.

Fremgangsmåte

Del 1 av 2: Forhandle avtalen din

1. 

   Bestem omfanget av arbeidet underleverandøren skal utføre. Begge parter må ha forståelse for det spesifikke arbeidet som skal utføres, og hvordan det vil passe inn i entreprenørens eksisterende tidsplan og tidsfrister.
   • Begge parter burde også ha en klar forståelse av hva underleverandøren er i stand til å gjøre, spesielt innen tidsbegrensninger som prosjektet presenterer.

2. 

   
   
   Beregn tid for fullføring av arbeidet. Hovedentreprenøren og underleverandøren må samarbeide for å komme med en realistisk forventning om hvor lang tid det vil ta å fullføre jobben, og ta hensyn til unnskyldelige forsinkelser som regn som kan redusere fullføringen.
   • Som hovedentreprenør bør du sørge for at underleverandørens frister er godt før fristene dine er angitt i hovedkontrakten. På den måten kan du være sikker på at hvis noe skjer, eller hvis underleverandøren ikke gjør jobben i henhold til spesifikasjonene, har du tid til å rette opp problemet.

3. 

   
   
   Bestem hvem som skal levere materiale og når de skal leveres. Hvis underentreprenøren trenger eget materiale for å fullføre sin del av prosjektet, må hun og totalentreprenøren bestemme om hun eller totalentreprenøren er ansvarlig for å kjøpe materialet.
   • Ofte vil underleverandøren være ansvarlig for å levere sine egne materialer, men i noen tilfeller kan det være at det allerede er kjøpt inn bestemt materiale for å imøtekomme ønsker fra eieren.

4. 

   
   
   Diskuter betalingsmåter og vilkår. Enig om det totale beløpet totalentreprenøren skal betale underleverandøren, og bestem deretter når og hvordan det skal betales.

5. 

   Vurder hva som skal skje i tilfelle kontraktsbrudd. Hvis totalentreprenøren planlegger å gi kostnadene eller straffene som inngår i kontrakten videre til underleverandøren, bør dette diskuteres.
   • Som underleverandør bør du ikke godta en totalentreprenørs formavtale uten å diskutere eller forhandle om bestemmelsene. Husk at standard skjemaavtalen en totalentreprenør bruker ble utarbeidet til hans fordel. Hvis du føler deg ukomfortabel eller under press, må du få en advokat eller til og med en annen entreprenør til å se på avtalen og gi sin mening om den er rettferdig.
   • Bestem hva du skal gjøre hvis endringer i arbeidet eller tidsplanen for prosjektet må gjøres. Begge parter bør bli enige om hvilke endringer som skal tillates innenfor rammen av avtalen, hvor mye varsel som skal gis om endringer, og når underleverandøren har krav på forlengelse av tiden for endringer i arbeidet.

Del 2 av 2: Utarbeide avtalen din

1. 

   Identifiser partene. Åpne avtalen ved å oppgi individuelle navn på de to personene som signerer avtalen, samt bedriftsnavn hvis det er aktuelt. Ta med kontaktinformasjon som adresser og telefonnummer for både totalentreprenøren og underleverandøren.
   • Inkluder juridisk status for alle parter. For eksempel, hvis hovedentreprenøren er en LLC, men underleverandøren er eneeier, bør disse forretningsenhetene identifiseres i kontrakten. Hvordan hver part er organisert for å gjøre forretninger, endrer potensielt sitt ansvar i henhold til kontrakten.
   • Den første delen av kontrakten skal også nevne prosjektet underleverandøren blir ansatt for å jobbe med og referere til master- eller hovedkontrakten.
   • I denne delen vil du kanskje også definere parternes forhold og avklare at underleverandøren er en uavhengig entreprenør og ikke en ansatt hos totalentreprenøren.
   • Hvis underleverandøren vil hente inn andre arbeidstakere for å hjelpe til med å fullføre sin del av arbeidet under kontrakten, inkluder en uttalelse om at de er hennes ansatte, ikke ansatte hos hovedentreprenøren.

2. 

   Definer omfanget av arbeidet som skal utføres. Gi en beskrivelse av nøyaktig hva underentreprenøren forventes å gjøre for totalentreprenøren.
   • Du vil at disse beskrivelsene skal være så spesifikke som mulig, fordi disse punktene setter underleverandøren på varsel om entreprenørens forventninger. Prøv å dekke så mange tilfeldigheter som du kan tenke deg.
   • Hvis eiendomseieren ikke liker underleverandørens arbeid, bør kontrakten gjøre det klart under hvilke omstendigheter underleverandøren forventes å komme tilbake og fikse det til eierens forventninger. For eksempel, hvis underentreprenøren fullfører kjøkkenskapene og benkeplatene i henhold til eiendomseierens spesifikasjoner, men eiendomseieren senere bestemmer at han vil ha benkeplater i marmor, skal det i kontrakten stå om det er underleverandørens ansvar å komme tilbake og fjerne benkeplatene han installerte, eller å installere de nye marmorene, og om han får noen ekstra betaling for dette arbeidet.

3. 

   Oppgi rettighetene og pliktene til hver part. Hvis du har avtalt at bestemte parter vil være ansvarlige for inspeksjoner eller for å fullføre eventuelle forutsetninger, bør de inkluderes i kontrakten.
   • Det kan for eksempel være lurt å gjøre det klart i kontrakten at underleverandøren tilbyr sin egen ansattes kompensasjonsforsikring og ansvarsforsikring som oppfyller lovens krav i din stat.
   • Som totalentreprenør bør du vurdere å ta med en klausul som bevarer retten din til å inspisere underleverandørens arbeid når som helst og sørge for at den er i samsvar med spesifikasjonene i både underleverandøravtalen og hovedkontrakten.

4. 

   Lag fullførings- og betalingsplaner. Plasser underleverandørens arbeid i sammenheng med totalentreprenørens overordnede tidsplan og gi tidsfrister for hver fase av arbeidet som skal fullføres.
   • Spesifiser lønnssatsen i kontrakten og opprett milepæler for betaling. For eksempel, hvis du skal betale underleverandøren $ 2000 for å male huset du bygger, kan du betale $ 500 for hver 25 prosent av huset som er malt.
   • I stedet for spesifikke milepæler, kan du betale underleverandøren et bestemt beløp hver uke, eller foreta ukentlige innbetalinger forutsatt at et bestemt antall timer er jobbet eller en viss mengde arbeid er fullført.
   • Vanligvis vil du liste opp det totale betalingsbeløpet, og deretter oppgi betalingsplanen som skal utføres gjennom hele prosjektet som prosentandeler av den totale.
   • Tenk å inkludere en klausul som gjør tid til essensen, og straffe underentreprenøren for forsinkelser forårsaket av underleverandørens manglende overholdelse av tidsplanen som kreves av totalentreprenøren.

5. 

   Gi garanti- og erstatningsklausuler. Underleverandøren garanterer vanligvis sitt arbeid mot mangler i materiale eller håndverk i en årrekke, og holder totalentreprenøren ufarlig for krav eller tap knyttet til arbeidet hun utfører.
   • Vanligvis garanterer underleverandøren at hun vil levere kvalitetsarbeid på en profesjonell måte, at hun og hennes ansatte har den ferdigheten og erfaringen som kreves for å fullføre oppgaven, og at alt arbeidet hennes vil være i samsvar med de generelle prosjektspesifikasjonene.
   • Skadesløsholdelse bør ikke være ensidig. Hvis underentreprenøren erstatter totalentreprenøren for krav eller tap fra hennes arbeid, bør totalentreprenøren også skadesløse underentreprenøren.
   • Selv om det er typisk for en underentreprenør å påta seg eventuelle skader eller sanksjoner som er knyttet til hennes arbeid spesifikt, bør hun være på utkikk etter en "pass-through" -klausul der totalentreprenøren søker å videreføre ansvaret for all totalentreprenør krav eller forpliktelser under hovedkontrakten.
   • På samme måte bør underleverandører unngå å undertegne brede erstatningsklausuler som pålegger dem ansvar for alle krav og skader, selv de som skyldes entreprenørens egen uaktsomhet.

6. 

   Gi metoder som kontrakten kan sies opp på. Vanligvis kan underleverandøravtalen avsluttes av hovedentreprenøren av samme grunner som eieren kan si opp hoved- eller hovedkontrakten.
   • Hvis en slik klausul brukes, bør hovedkontrakten vedlegges som en utstilling til underleverandørens kontrakt og innarbeides som referanse.
   • Inkluder virkningsdatoene for kontrakten, sammen med en sluttdato for fullføring av prosjektet.

7. 

   Inkluder nødvendige diverse bestemmelser. Nesten alle kontrakter inkluderer klausuler kjent som "boilerplate provisions", som dekker spørsmål som hvilken stats lovgivning som regulerer kontrakten, og hvor det kan reises søksmål om brudd på kontrakten.
   • Disse paragrafene blir referert til som "diverse" eller "kokeplate" fordi de gjelder nesten enhver kontrakt uavhengig av stoffet.
   • For eksempel kan avtalen inneholde en klausul som partene er enige om å underkaste megling eller bindende voldgift i tilfelle kontraktsbrudd eller tvist.

8. 

   Skriv under avtalen din. Både underleverandøren og totalentreprenøren må undertegne avtalen for at den skal være juridisk bindende og håndhevbar.

Samfunnsspørsmål og svar

Advarsler

• Hvis du er totalentreprenør og ønsker å ta med en underleverandør om bord for å hjelpe deg med et prosjekt, må du gjennomgå hovedkontrakten på forhånd og sørge for at den tillater bruk av underleverandører. Hvis det ikke gjør det, vil du være eneansvarlig for eventuelle mangler i underleverandørens arbeid.
• Hvis du er underleverandør, må du være på utkikk etter betalingsbetingelser i betalingsklausulen. Ofte vil hovedentreprenører bruke et skjema som sier at du ikke vil få betalt før eiendomseieren har betalt totalentreprenøren under hovedkontrakten. Hvis totalentreprenøren insisterer på en slik tilstand, må du sørge for at du i det minste har sett hovedkontrakten og forstå når totalentreprenøren skal få betalt.